부동산 용어 사전
아파트를 처음 사는 분도 이해할 수 있도록, 꼭 알아야 할 용어만 정리했습니다.
돈
필요 현금 (자기자본)
집을 살 때 내 주머니에서 나가는 돈
집값에서 은행 대출을 빼고, 취득세, 중개수수료 등을 더한 금액입니다. 대출을 아무리 많이 받아도 이 돈은 반드시 현금으로 준비해야 합니다.
예시: 5억 아파트, LTV 70% → 대출 3.5억 → 필요 현금 약 1.7억 (집값 1.5억 + 세금/수수료 0.2억)
월 상환액
매달 은행에 갚는 돈 (원금 + 이자)
대출을 받으면 매달 원금과 이자를 합쳐서 갚아야 합니다. '원리금균등상환' 방식은 매달 같은 금액을 내는 것으로, 처음엔 이자 비중이 크고 점점 원금 비중이 커집니다.
예시: 3억 대출, 금리 4.5%, 30년 → 월 약 152만원
취득세
집을 사면 내는 세금
집을 구매하면 반드시 내야 하는 세금입니다. 1주택자는 집값에 따라 1.1~3.3%, 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%입니다. 6억 이하 1주택이면 가장 낮은 1.1%가 적용됩니다.
예시: 5억 아파트 1주택 → 취득세 약 1,100만원 (2.2%)
중개수수료
부동산 중개사에게 내는 수수료
집을 사고팔 때 부동산 중개사를 통하면 수수료를 내야 합니다. 법정 상한이 있으며, 실제로는 협상이 가능합니다. 보통 매매가의 0.4~0.7% 수준입니다.
예시: 5억 아파트 → 중개수수료 약 200~250만원
KB시세
국민은행이 조사한 아파트 시세
KB국민은행이 전국 아파트의 시세를 정기적으로 조사해서 발표합니다. 은행들이 대출 심사할 때 이 시세를 기준으로 삼기 때문에, 실거래가보다 이 가격이 더 중요할 수 있습니다.
예시: 같은 아파트도 KB시세 5억, 실거래 4.8억, 호가 5.3억으로 다 다를 수 있어요
대출
LTV (주택담보인정비율)
집값 대비 은행이 빌려주는 비율
Loan To Value의 약자입니다. 비규제지역은 집값의 70%까지, 조정대상지역은 60%(무주택), 투기과열지구는 50%(무주택)까지 대출받을 수 있습니다. 나머지는 현금으로 준비해야 합니다. 9억 초과분은 LTV의 절반만 적용됩니다. 생애최초 주택 구입자는 80%까지 가능합니다 (6억 이하).
예시: 5억 아파트, 비규제 LTV 70% → 최대 대출 3.5억
DSR (총부채원리금상환비율)
내 소득 대비 1년간 갚아야 하는 모든 대출의 비율
Debt Service Ratio의 약자입니다. 연소득 대비 모든 대출(주택담보, 신용대출, 자동차 할부 등)의 연간 원리금 합계가 40%를 넘으면 추가 대출이 불가능합니다. 소득이 높을수록 더 많이 빌릴 수 있는 이유입니다.
예시: 연소득 7천만, DSR 40% → 연간 최대 상환 2,800만 → 월 233만원까지 가능
스트레스 DSR
미래에 금리가 올라도 갚을 수 있는지 확인하는 기준
은행은 현재 금리가 아니라, 앞으로 금리가 올라갈 수 있다고 가정하고 대출 한도를 정합니다. 변동금리는 +1.5%p, 혼합금리는 +0.75%p를 더해서 계산합니다. 그래서 실제 빌릴 수 있는 금액이 생각보다 적을 수 있습니다.
예시: 금리 4.5%인데 스트레스 DSR은 6.0%로 계산 → 대출 한도 약 15% 감소
원리금균등상환
매달 같은 금액을 내는 대출 상환 방식
가장 일반적인 주택담보대출 상환 방식입니다. 매달 같은 금액(원금+이자)을 납부합니다. 초반에는 이자 비중이 크고, 시간이 지날수록 원금 비중이 커집니다. 매달 내는 돈이 일정해서 가계 지출 계획을 세우기 쉽습니다.
정책대출
디딤돌 대출
정부가 무주택자에게 지원하는 저금리 대출
주택도시기금에서 운영하는 정부 지원 주택담보대출입니다. 무주택 세대주, 연소득 6천만 이하(신혼 8,500만)가 대상입니다. 금리 2~3%대로 시중 은행보다 훨씬 유리합니다. 5억 이하 주택(신혼 6억), 85m² 이하에 적용됩니다.
예시: 연소득 5천만, 무주택 → 디딤돌 금리 2.5%, 최대 2억 대출 가능
신생아 특례 대출
2년 내 출산한 가구를 위한 초저금리 대출
2024년부터 시행된 정책입니다. 대출 신청일 기준 2년 내 출산한 무주택 가구가 대상입니다. 금리 1.6~3.3%로 매우 유리하며, 최대 5억까지 대출 가능합니다. 소득 기준이 부부합산 2억으로 넓어 많은 가구가 해당됩니다.
예시: 부부합산 소득 1.3억, 출산 1년 → 금리 3.3%, 최대 5억 대출
규제
투기과열지구
정부가 투기를 막기 위해 강하게 규제하는 지역
서울 강남4구(강남/서초/송파/용산)가 대표적입니다. LTV가 40%로 제한되어, 같은 집을 사더라도 비규제지역보다 현금이 훨씬 많이 필요합니다. 전매 제한, 자금조달 신고 등 추가 규제도 있습니다.
예시: 5억 아파트, 투기과열 LTV 40% → 대출 2억 → 필요 현금 약 3.2억
조정대상지역
집값 상승이 과열된 지역 (서울 대부분)
서울 전역이 조정대상지역으로 지정되어 있습니다 (강남4구는 투기과열과 중복). LTV 50%가 적용되고, 2년 거주 의무가 있습니다. 비규제지역(LTV 70%)과 비교하면 같은 집을 사는데 현금이 20% 더 필요합니다.
예시: 5억 아파트, 조정대상 LTV 50% → 대출 2.5억 → 필요 현금 약 2.7억
토지거래허가구역
집을 사려면 정부 허가를 받아야 하는 지역
강남3구+용산에 적용됩니다. 실거주 목적이 아니면 매수가 불가능하고, 갭투자(전세 끼고 사기)가 원천 차단됩니다. 허가를 받으려면 실거주 의무(2년)를 이행해야 합니다.
비규제지역
특별한 규제가 없는 일반 지역
인천, 경기 대부분, 지방이 해당됩니다. LTV 70%가 적용되어 가장 대출 조건이 유리합니다. 같은 소득과 현금으로도 비규제지역에서 더 비싼 아파트를 살 수 있습니다.
예시: 5억 아파트, 비규제 LTV 70% → 대출 3.5억 → 필요 현금 약 1.7억
ZipPit
A등급 (살 수 있어요)
현금도 충분하고 월상환도 안정적인 상태
보유 현금이 필요 현금보다 충분하고, 월 상환액이 소득의 안정적인 범위(약 30% 이하) 안에 있는 경우입니다. 매수해도 생활에 큰 무리가 없을 것으로 판단됩니다.
B등급 (빠듯해요)
매수는 가능하지만 여유가 적은 상태
대출 한도에 근접하거나, 현금이 딱 맞거나, 월 상환이 소득의 30~40% 구간인 경우입니다. 매수 자체는 가능하지만, 금리 인상이나 예상치 못한 지출에 취약할 수 있습니다.
C등급 (자금 부족)
현재 조건으로는 매수가 어려운 상태
현금이 부족하거나, DSR 한도를 초과하여 대출이 불가능한 경우입니다. '현금 +OO만원이면 B등급' 같은 업그레이드 힌트가 제공되므로, 얼마나 더 준비하면 되는지 알 수 있습니다.
※ 이 정보는 2025~2026년 기준이며, 정부 정책에 따라 변경될 수 있습니다. 본 서비스는 참고용이며, 실제 대출 심사와 다를 수 있습니다.